F.

LES BAUX  COMMERCIAUX


Les principaux points

 
Bail classique
Art.L145-4 du code de commerce La durée du bail ne peut être inférieure à 9 ans.
Durée du contrat
Bail de courte durée (bail dérogatoire)
Art.L145-5 du code de commerce
Elle est égale au plus à 24 mois .
Les parties doivent exprimer clairement leur
intention de déroger au statut des baux
commerciaux.

 
Locaux concernés
Art.L145-1et svts code de commerce
Les immeubles ou locaux dans lesquels un fonds de commerce est exploité.
+ les locaux ou immeubles accessoires à l'exploitation d'un fonds de commerce quand leur
privation est de nature à en compromettre l'exploitation.
Destination des
lieux
Art.L145-47 et suivants
Le locataire peut adjoindre à l'activité prévue au bail des activités « connexes » ou
« complémentaires ». Pour cela, il doit prévenir le propriétaire par acte d’huissier. Le
bailleur devra alors dire s’il conteste le caractère connexe ou complémentaire des activités.
Vous pouvez aussi définir dans le contrat de bail les activités interdites ou non.
Le changement d'activité peut motiver le paiement, à la charge du locataire, d'une indemnité
égale au montant du préjudice dont le bailleur établirait l'existence.
Le bailleur peut en outre, en contrepartie de l'avantage procuré, demander au moment de la
transformation, la modification du prix du bail.
Dépôt de
garantie
Il n'y a pas de plafonnement du montant maximum autorisé, mais , si le
montant dépasse deux termes de loyers (soit 2 mois, soit 2 trimestres…),
l'excédent porte intérêt au profit du locataire.
Loyer initial
Le montant doit correspondre à la valeur locative.
A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après :
1 Les caractéristiques du local considéré ;
2 La destination des lieux ;
3 Les obligations respectives des parties ;
4 Les facteurs locaux de commercialité ;
5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;
Révision du
loyer en cours
de bail
La demande en révision ne peut être formée que trois ans au moins après la date d'entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé.
De nouvelles demandes peuvent être formées tous les trois ans à compter du jour où le nouveau prix sera applicable.


Plafonnement du loyer La majoration ne doit pas excéder la variation de l'indice trimestriel du
coût de la construction intervenue depuis la dernière fixation de loyer
Déplafonnement
du loyer
Le loyer peut être déplafonné notamment :
- lorsque la valeur locative réelle a subi une variation de plus de 10% de la valeur de référence,
- lorsque le contrat de bail a été prolongé tacitement après l’échéance du
bail et se poursuit au-delà de 12 ans.


Fixation du loyer
Art.L145-33 et suivants
Clause d'échelle
mobile
Négocier une telle clause a pour conséquence de modifier le montant du loyer sans attendre 3 ans.
« si le bail est assorti d'une clause d'échelle mobile, la révision peut être demandée chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d'un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire »


Bail de courte
durée Aucun droit au renouvellement au profit du locataire (ni indemnité).
Si le locataire reste dans les lieux au-delà de ce délai, le bail est
requalifié en bail commercial.
Le propriétaire doit donc observer des règles de prudence en envoyant
notamment un congé au locataire avant la fin de ces 24 mois et
éventuellement une mise en demeure de quitter les lieux en cas de
nécessité.


Renouvellement
Art.L145-8 et suivants
Bail classique  Le renouvellement, à l’expiration du délai de 9 ans, est de droit pour le
propriétaire du fonds de commerce effectivement exploité dans les lieux
pendant les 3 ans précédent la demande. Les parties ne peuvent pas y déroger.
A défaut de congé, le bail fait par écrit se poursuit par tacite  reconduction au-delà du terme fixé par le contrat et ce, pour une durée indéterminée.
Le bailleur qui souhaite donner au locataire son congé, doit lui signifier par voie d’huissier. Il doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que « le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d'une indemnité
d'éviction, doit, à peine de forclusion, saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné. »
A défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l'expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa reconduction.
La demande en renouvellement doit être signifiée au bailleur par voie d’huissier et comporter des mentions « obligatoires ».
Dans les trois mois de la signification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, également par voie d’huissier, faire connaître au demandeur s'il refuse le renouvellement, en précisant les motifs de ce refus. A défaut d'avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le
bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent.
L'acte d’huissier notifiant le refus de renouvellement doit, à peine de nullité, indiquer que « le locataire qui entend, soit contester le refus de renouvellement, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction, doit, à peine de forclusion, saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date à laquelle est signifié le refus de renouvellement. »


Principe Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur
doit, sauf exceptions, payer au locataire évincé une indemnité dite  d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.
Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice
est moindre.
Refus de


renouvellement :
L’indemnité  d’éviction
Art.L145-14 et suivants
Exceptions
Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au  paiement d'aucune indemnité :
1º S'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant. Toutefois, s'il s'agit soit de l'inexécution d'une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l'exploitation du fonds, l'infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s'est poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après mise en demeure du bailleur d'avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par voie d’huissier. Elle doit préciser le motif invoqué et reproduire des mentions obligatoires;
2º S'il est établi que l'immeuble doit être totalement ou partiellement démoli comme étant en état d'insalubrité reconnue par l'autorité administrative ou s'il est établi qu'il ne peut plus être occupé sans danger en raison de son état.
En cas de reconstruction par le propriétaire d'un nouvel immeuble comprenant des locaux commerciaux, le locataire a droit de priorité pour louer dans l'immeuble reconstruit.
Pour cela, le locataire doit, en quittant les lieux ou, au plus tard dans les trois mois qui suivent, notifier au propriétaire sa volonté de bénéficier de cette priorité, par voie d’huissier, en lui faisant connaître son nouveau domicile ; il doit notifier de même, sous peine de déchéance, tout nouveau changement de domicile.
Le propriétaire qui a reçu une telle notification doit, avant de louer ou d'occuper lui-même un nouveau local, aviser de la même manière le locataire qu'il est prêt à lui consentir un nouveau bail.
Le locataire a un délai de trois mois pour se prononcer ou saisir la
juridiction compétente.
3°Le bailleur a également le droit de refuser le renouvellement du bail
pour construire ou reconstruire l'immeuble existant, à charge de payer au
locataire évincé l'indemnité d'éviction sauf en offrant au locataire évincé
un local correspondant à ses besoins et possibilités, situé à un
emplacement équivalent.
Le cas échéant, le locataire perçoit tout de même une indemnité
compensatrice de sa privation temporaire de jouissance et de la moinsvalue
de son fonds. Il est en outre remboursé de ses frais normaux de
déménagement et d'emménagement.
Résiliation par
le bailleur
Le bailleur peut résilier le contrat à chaque échéance triennale dans
certains cas précis, tels : construction ou reconstruction de l'immeuble
existant, surélévation ou encore exécution de travaux prescrits dans le
cadre d'une opération de construction immobilière.
Le contrat peut prévoir d'autres motifs de résiliation pour le bailleur.
Résiliation par
le locataire Sauf clause contraire, le locataire peut résilier son bail tous les 3 ans.
Résiliation
amiable
Il est toujours possible pour les parties de rompre le contrat d'un
commun accord, même avant les échéances prévues au contrat.

 
Résiliation
Art.L145-4 et suivants
Art.L145-41 et suivants
Clause
résolutoire
Cette clause permet aux parties de rompre leur contrat lorsque l'une
d'entre elles ne respecte pas ses engagements (paiement du loyer,
réalisation de travaux, exploitation...). Elle est valable uniquement si
certaines conditions de forme sont remplies (commandement resté sans
réponse pendant un mois).
Sous-location
Art.L145-31 et suivants
Sauf stipulation contraire au bail ou accord du bailleur, toute sous-location totale ou partielle
est interdite..
Cession du bail
Art.L145-16 et suivants
Sont également nulles, quelle qu'en soit la forme, les clauses tendant à interdire au locataire
de céder son bail.